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Qu'est-ce que le Conseil Syndical ?

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Qu'est-ce que le Conseil Syndical ?

Message par Daniel Masse le 10/1/2015, 17:11

Un guide de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) :

1. «Est ce que le conseil syndical travaille pour le syndic ?»

«Non, bien évidemment le conseil syndical ne travaille pas pour le syndic».
Les  membres  du  conseil  syndical  sont  des  copropriétaires  volontaires  et bénévoles,  désignés  par  l’assemblée  générale  ;  ils  ag issent  donc  pour  le compte  et  les  intérêts  de  la  copropriété  ;  ils  s’investissent  pour  vous  et  eux-mêmes ! Leur mission est «d’assister  et de contrôler» le syndic  dans la gestion de la copropriété.

Le conseil syndical  doit  donc être  totalement indépendant du syndic, et agir en garde-fou des intérêts du syndicat de copropriété. Les conseillers syndicaux sont - nous insistons - bénévoles et ne perçoivent pas de rémunération au titre de leur mission (voir à ce sujet la question N°7).


2. «Quelles sont les relations entre le conseil syndical et le syndic ?»

«Le conseil syndical sert d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic»
Le conseil syndical travaille en relation avec le syndic comme un intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic.
Le syndic doit consulter le conseil syndical pour certaines questions relatives à la copropriété (dépenses dépassant un montant voté en assemblée générale, élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale, élaboration du budget prévisionnel) et lui rend compte de sa gestion (vérification des comptes, actions engagées pour recouvrer les charges impayées, etc.).
C’est  pourquoi la  loi  a conféré  au  conseil syndical certains droits et pouvoirs spécifiques afin de lui permettre d’assister le syndic et de contrôler sa gestion afin que le syndic assure sa mission de façon efficace et transparente pour les copropriétaires.
Par  la  suite  le  conseil  syndical  rendra  compte  de  ses  actions  et  constats  à travers un compte-rendu lors de l’assemblée générale.


3. «A quoi sert le conseil syndical ?»

«Le conseil syndical est là pour assister et contrôler le syndic».
Le  conseil  syndical  a,  comme  nous  l’avons  vu,  plusieurs  fonctions  qui  sont définies par la loi.  En pratique, cela se traduit par les actions suivantes :

Les fonctions du Conseil Syndical
Il suit la gestion du syndic, s’assure que les décisions d’assemblée générale sont appliquées, que le syndic  respecte  le  mandat qui lui a été confié  par l’AG, il apporte des idées ou moyens permettant d’améliorer la gestion (en visant par exemple une meilleure maîtrise des charges).
Il  est  votre  interlocuteur privilégié  dans  le  cadre  de la  vie  en  copropriété car il est plus accessible et présent que  le syndic.   Le conseil syndical peut servir  d’intermédiaire  entre  vous  et  le  syndic  (si  vous  avez  des  difficultés à  comprendre  certaines  décisions,  ou  certains  fonctionnements  de  la copropriété). Il  est souvent  préférable que le  conseil syndical centralise  les questions des copropriétaires et que le syndic ait toujours à faire aux mêmes interlocuteurs.
Il  vous  représente  auprès  du  syndic  et  veille  à  l’intérêt  du  syndicat  des copropriétaires (l’ensemble  des copropriétaires) en assistant le  syndic dans sa mission et en contrôlant ses actions.

Les fonctions du Conseil Syndical en pratique

- Le conseil syndical élabore le budget prévisionnel avec le syndic, suit son exécution et contrôle les comptes annuels de la copropriété.

- Il surveille les devis et les travaux engagés, le respect des contrats et incite le syndic à les négocier (ou renégocier).

- Il suit régulièrement la situation des impayés de charges et veille à ce que le syndic fasse les bonnes démarches pour recouvrer les impayés.

-  Il  prend  éventuellement des décisions  pour la  copropriété dans le cadre des  missions  qui  lui  ont  été  confiées  par  l’assemblée  générale  (mandat spécial).


4. «Quand et pourquoi je peux m’adresser au conseil syndical ?»

«En cas de problème concernant la copropriété»

Vous pouvez vous adresser au conseil syndical, dans la mesure du respect de leur fonction bénévole (en respectant leur vie privée), lorsque vous constatez par exemple  un désordre au niveau des parties communes, ou lorsque vous rencontrez  un problème au  sein  de la  copropriété afin  que  ce  dernier fasse le  nécessaire auprès  du  syndic. Toutefois le conseil  syndical  n’est pas là pour régler les problèmes de voisinage proprement dits.

Le  conseil  syndical  connaît  bien  le  fonctionnement  de  la  copropriété  et  les problèmes qui  peuvent se poser, mais il ne peut pas prendre parti en cas  de conflit,  il  doit uniquement  garder  comme  objectif  les  intérêts  collectifs  de  la copropriété.

Vous pouvez aussi vous adresser au conseil syndical lorsque vous ne comprenez pas, par exemple, les documents que vous fait parvenir le syndic, votre appel de charges, votre régularisation de charges annuelles ou si quelque chose vous semble étrange ou incorrect : c’est ainsi parfois que l’on découvre des erreurs qu’il faut faire rectifier par le syndic (problèmes de relevés d’eau, etc.).


5. «Pourquoi devons-nous élire un conseil syndical en assemblée générale ? Est-ce obligatoire ?»

«Oui, le conseil syndical est prévu par la loi pour mieux garantir les intérêts
des copropriétaires»
L’élection du conseil syndical est  rendue obligatoire par la loi et il faudrait un vote spécial de l’assemblée générale pour décider de s’en passer. Mais cela n’est vraiment pas conseillé !
Vous devez élire un conseil syndical car sans conseil syndical votre copropriété ne  pourrait  pas  correctement  fonctionner.  Il  n’y  aurait  personne  pour  vous représenter  auprès  du  syndic,  s’assurer  que  celui-ci  rempli  correctement sa  fonction et l’aide  dans son  travail de  gestion de votre copropriété (en  lui apportant les précisions et les détails importants sur la copropriété, en l’alertant des problèmes, etc.).
De plus, en cas de besoin, le Président du conseil syndical a le droit de convoquer une assemblée générale si le syndic refuse de le faire.
Mais sur tout,  une  bonne copropriété est  avant tout une  copropriété  qui  a  un bon conseil syndical.


7. «Le conseil syndical est-il payé ?»

«Non, les conseillers syndicaux ne peuvent pas être rémunérés»

Les conseillers syndicaux ne sont pas payés pour assurer leur tâche. Cela est précisé par l’article 27 du décret (du 17 mars 1967).

Toutefois,  les  membres  du  conseil  syndical  peuvent  évidemment  se  faire rembourser  des frais  liés à  leur  fonction, sur  présentation des justificatifs (voir la  question suivante), comme l’achat  d’ouvrages  qui leur serviront  dans leurs fonctions (« le manuel du conseil syndical » de l’ARC par exemple !).


8. «Pourquoi avons-nous voté une enveloppe de fonctionnement
du conseil syndical ?»


Comme  nous  vous  l’avons  expliqué  plus  haut,  le  conseil  syndical  n’est  pas rémunéré. Cependant sa mission l’oblige parfois à engager des dépenses pour la copropriété comme par exemple :

•  lorsqu’il rédige et envoi des courriers au syndic, copropriétaires, entreprises, etc.,
•  lorsqu’il qu’il imprime son compte rendu de réunion pour l’afficher dans chacun des halls de la copropriété,
•  lorsqu’il utilise  sa voiture ou les  transports  pour  aller chez  le syndic pour contrôler les comptes par exemple,
•  lorsqu’il consulte  un  expert  ou  une  association pour des  problèmes  de la copropriété (lorsqu’il  veut adhérer  à  l’ARC  par exemple  ,  demander conseil à un juriste, un avocat, etc.).
•  lorsqu’il utilise le téléphone, le fax…

L’ensemble  de  ces  dépenses  sont  engagées  pour  assister  le  syndic  dans la  gestion  de la  copropriété,  et  sont,  comme  le précise  la loi,  des dépenses d’administration (dépenses courantes) du budget de la copropriété.

Pour plus de maîtrise des dépenses et de transparence, l’assemblée générale peut  voter  à  l’avance  un  budget  pour  les  «     dépenses  du  conseil  syndica l», c’est-à-dire une enveloppe pour le « fonctionnement du conseil syndical », dans le cadre du budget de la copropriété, qui servira spécialement à rembourser les frais engagés par les conseillers syndicaux pour remplir leur mission.


9. «Pourquoi est-ce que l’assemblée générale vote un montant de dépenses à partir duquel le conseil syndical doit être consulté ? »

Ce vote oblige le syndic à consulter le conseil syndical avant d’engager une dépense  qui serait  supérieure au montant décidé par l’Assemblée Générale (exemple : toute dépense au dessus de 500 e ).

Avant d’engager toute dépense dépassant le montant voté par l’AG, le syndic doit obligatoirement demander une autorisation écrite au conseil syndical. Si le syndic ne consultait pas le conseil syndical, l’assemblée générale serait en droit de refuser purement et simplement les dépenses correspondantes.

Ce seuil voté en AG garantit aux copropriétaires que le syndic ne décide pas seul des dépenses de la copropriété et qu’il est obligé de consulter le CS avant de faire une grosse dépense, ce qui permet de mieux maîtriser les charges de la copropriété.


10. «L’AG a donné délégation au CS pour choisir une entreprise, est-ce normal

Exemple  :   «Nous  avons  voté  des  travaux  lors  de  l’assemblée  générale  sans décider  d’une  entreprise.  Un  montant  maximum  a  été  fixé  et  on  nous  a demandé  de  donner  délégation  au  conseil  syndical  pour  le  choix  final  de l’entreprise».
Oui,  l’assemblée  générale, qui  est  souveraine, peut  décider  de  déléguer  au conseil syndical une mission précise.
Lorsque  l’assemblée  générale  n’a  pas  pu  prendre  de  décision  pendant l’assemblée générale, elle peut déléguer la décision au conseil syndical pour ne  pas  attendre  la  prochaine  assemblée  générale.  Mais  elle  doit  donner une  délégation  précise  au  conseil  syndical  pour  prendre  la  décision  finale.
Le mandat confié au conseil syndical doit être précis ET limité (dans le cadre d’une enveloppe financière par exemple).
L’intérêt  d’une telle  démarche  est  de  ne  pas  être obligé  de  convoquer  de nouveau une assemblée générale pour  prendre la décision  finale. Le  conseil syndical pourra  aussi être mandaté pour  choisir un avocat par  exemple,  afin que ce choix ne soit pas confié au syndic.


Le document peut être téléchargé dans son intégralité à cette adresse :
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Daniel Masse

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